האם העלאת הריבית באמת מגדילה את ההוצאות של משקי בית עם משכנתה?

באפריל 2022, בעקבות עליית האינפלציה, החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. כתוצאה מכך חלה עלייה משמעותית בתשלומי המשכנתאות של משקי הבית בישראל. עלייה זו, לצד עליות המחירים ושחיקת השכר הריאלי, מכבידות את הנטל הכלכלי ומעלות את יוקר המחיה.

השיח הציבורי סביב העלאת הריבית מרבה לעסוק בהשפעתה על ציבור נוטלי המשכנתאות. מחקר חדש של מרכז טאוב מאיר סוגיה נוספת שאין להתעלם ממנה בעת בחינת ההשפעות של עליית הריבית: מה המחיר שמשקי הבית היו משלמים אלמלא העלה בנק ישראל את הריבית כצעד לבלימת האינפלציה? וביתר פירוט – כמה שילמו משקי הבית כתוצאה מהעלאת הריבית וכמה הם חסכו כתוצאה מריסון עליית המחירים שנבעה מהעלאה זו, הן בתשלום המשכנתה החודשי והן בהוצאות הכלליות?

חוקרי מרכז טאוב אורי אוברמן, פרופ' בנימין בנטל וד"ר לביב שאמי ערכו במחקר זה ניתוח משולב שבוחן הן את שוק המשכנתאות בישראל והן את השפעות האינפלציה והריבית על משקי הבית.

הקשר בין הריבית, האינפלציה והוצאות משק הבית לא ברור די הצורך לציבור בישראל

שוק המשכנתאות בישראל מציע מגוון מסלולי מימון לרכישת דיור. גובה ההלוואה שאפשר לקבל מוגבל, ונקבע על פי שיעור המימון משווי הנכס ושיעור ההחזר מההכנסה הפנויה של משק הבית. ההחזר החודשי על סכום ההלוואה שנלקח, המורכב מהחזרי קרן ומתשלום בגין הריבית, נקבע בהתאם למאפייני המסלול שנבחר – משכנתה צמודה למדד, לא צמודה או צמודת מט"ח, ריבית קבועה או ריבית משתנה, ותקופת הפירעון. ההחזר החודשי יכול להיות מושפע משינויים בסביבה הכלכלית – שער הריבית ושיעור האינפלציה, למעט במקרים של הלוואות לא צמודות בריבית קבועה או הלוואות לא צמודות בריבית משתנה שאינן בחלון שינוי הריבית.

במהלך שנת 2022 העלה בנק ישראל את הריבית ב-2.9 נקודות אחוז, ועד יולי 2023 הוא העלה אותה בעוד 1.5 נקודות אחוז. במקביל, האינפלציה השנתית הגיעה לשיא של 5.4% בינואר 2023. לשני משתנים אלו יש השפעה מכרעת על משקי בית הנושאים בהחזרי קרן וריבית בגין משכנתאות שנטלו לצורך רכישת דירותיהם. אף על פי כן, בעוד הדיון בהכבדת הנטל הכלכלי כתוצאה מהחלטות הריבית של בנק ישראל נרחב מאוד, הדיון בהשפעת האינפלציה על נוטלי המשכנתאות בפרט ועל הצרכנים במשק בכלל מצומצם בהרבה. הכללתו של היבט זה בדיון חשובה מאוד, שכן תכליתן העיקרית של העלאות הריבית של בנק ישראל היא לרסן את האינפלציה ולהחזירה ליעד שקבעה הממשלה, 1%–3% בשנה.

המחקר מציג מסגרת להבנת השינויים הללו והשפעתם על הוצאות משקי הבית. "רוב האנשים מסתכלים רק על הגידול בהוצאות המשכנתה שלהם, אבל להעלאת הריבית יש תוצאה חשובה נוספת – בלימת עליות המחירים. המחקר מראה הבדלים משמעותיים בשינוי בתשלום החודשי בין מסלולי המשכנתאות השונים. חשוב להבין שההבדלים האלה מתחדדים עוד יותר בתקופות של עליית ריבית ואינפלציה גבוהה", אומר ד"ר לביב שאמי, ומוסיף: "המחקר הוא גם כלי חשוב של אוריינות כלכלית – הוא מאפשר גם למי שאינו בקי בתחום להעריך את השפעת השינויים בריבית ובאינפלציה על החזר המשכנתה לפי המסלולים השונים". (לוח 1).

כיצד בוצע המחקר?

החוקרים הבחינו בין מסלולי המשכנתאות השונים ובחנו את רגישויותיהן לשינויי הריבית של בנק ישראל מחד גיסא ולאינפלציה מאידך גיסא. "כדי להמחיש את הרגישויות האלה הנחנו שני תרחישים היפותטיים וניתחנו את ההשפעה של כל אחד מהם על נטל ההחזר החודשי בהתבסס על נתוני אוקטובר 2022. בתרחיש אחד בנק ישראל לא מעלה את הריבית והאינפלציה נשארת גבוהה, בשיעור שנתי של 5.3%, ובתרחיש השני בנק ישראל מעלה את הריבית בנקודת אחוז, וכתוצאה מהעלאה זו האינפלציה יורדת לשיעור שנתי של 2.9% (בהתאם לתחזיות של אותו זמן)", מסביר אורי אוברמן.

השפעותיהם של שני התרחישים נבחנו על "משכנתה מייצגת" של מיליון ש"ח המממנת כ-60% משווי הנכס וכרוכה בהחזר חודשי בשיעור של כ-30% מההכנסה הפנויה, לתקופת פירעון של 25 שנה.

החיסכון למשקי הבית כתוצאה מריסון האינפלציה גדול יותר מהעלייה בהחזר המשכנתה החודשי בעקבות עליית הריבית

לפי התרחיש הראשון (אין העלאת ריבית והאינפלציה נשארת גבוהה), התוספת להחזרים החודשיים של כלל נוטלי המשכנתאות מסתכמת בכ-54 מיליון ש"ח. בתרחיש השני (העלאת ריבית של נקודת אחוז וירידה של האינפלציה ל-2.9%) סך העלייה בנטל ההחזרים באותו חודש עומד על כ-141 מיליון ש"ח (נפגעו רק המשכנתאות שהריבית עליהן התעדכנה בחודש זה). לפיכך נראה כי העלאת הריבית פוגעת בנוטלי המשכנתאות ב-87 מיליון ש"ח.

אך כאשר מביאים בחשבון גם את השפעתה הכללית של האינפלציה על משקי הבית (מעבר להשפעה על המשכנתה) מתקבלת תמונה שונה. ההוצאה הממוצעת על צריכה של משקי הבית בישראל היא כ-16 אלף ש"ח בחודש. על פי אומדני המחקר, ירידה של אחוז במדד המחירים לצרכן מורידה את עלות הצריכה (בערכים נומינליים) בחצי אחוז. לפיכך, הורדת האינפלציה מ-5.3% ל-2.9% (בהתאם לניתוח) תוביל להפחתת ההוצאה החודשית הממוצעת על צריכה ב-192 ש"ח לחודש, ובסך הכול ב-518 מיליון ש"ח לחודש עבור כלל משקי הבית. עבור ציבור נוטלי המשכנתאות, שהם כ-40% ממשקי הבית בישראל, מדובר בחיסכון של כ-208 מיליון ש"ח – לעומת הנזק הכספי שהוזכר לעיל של 87 מיליון ש"ח בגין העלייה בהחזרי המשכנתאות כתוצאה מהעלאה הריבית.

"תוצאות המחקר מעידות כי כבר בטווח המיידי נזקי האינפלציה עולים בהרבה על אלה שנגרמים עקב העלאת הריבית. לאורך זמן, כאשר מדיניות הריבית של בנק ישראל תצליח להחזיר את האינפלציה לתחומי היעד שלה, יוכל הבנק להוריד גם את הריבית לרמות נמוכות יותר. במצב כזה כולם יוצאים נשכרים – גם משקי בית שלא נטלו משכנתה וגם כאלה שכן", אמר פרופ' בנימין בנטל.