קורת גג מעל הראש: שוק הדיור בישראל

עליית מחירי הדיור וההצעות השונות לבלימתה זוכים לתשומת לב רבה מצד הציבור, כמו גם מצד מקבלי ההחלטות בישראל. בסוף פברואר פרסם מבקר המדינה דוח מיוחד המתמקד בדיוק בתחום זה, והעיר מחדש את העניין הציבורי ואת הוויכוחים בנושא. ד"ר נעם גרובר, חוקר בכיר במרכז טאוב, בחן את הכשלים בתחום ואת הפתרונות האפשריים למצוקת הדיור במחקר עומק שהתפרסם ב"דוח מצב המדינה" לשנת 2014.

כפי שניתן לראות בתרשים הראשון, התקופה שבין 2000 לתחילת 2008 התאפיינה במחירי נדל"ן יציבים, ואפילו בירידת מחירים. אך בשנת 2008, בעקבות הירידה החדה בריבית, חל שינוי במגמת מחירי הדירות, ומאז המחירים ממשיכים לעלות במהירות. בין נקודת השפל במחירים באפריל 2007 ליולי 2013 עלו המחירים ב-84 אחוז באופן נומינלי, וב-53 אחוז במונחים ריאליים (כלומר, לאחר ניכוי האינפלציה). המגמות במחירי השכירות היו דומות, אם כי הם עלו לאט יותר ממחירי הדירות.

כפי שניתן לראות בתרשים השני, חלקם של משקי הבית שבבעלותם יותר מדירה אחת גדל כמעט פי ארבעה בשנים האחרונות, מ-2.1 אחוזים בשנת 2006 ל-8.1 אחוזים בשנת 2012. בבחינת הגידול לפי רמת הכנסה, משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה מאפילים על כל השאר: שיעור משקי הבית בחמישון העליון שבבעלותם שתי דירות או יותר גדל בכ-16 נקודות אחוז – מ-6 אחוזים ב-2006 ל-22 אחוז ב-2012. כניסה זו של משקיעים לשוק הנדל"ן למגורים נגרמה בשל ריבית נמוכה מצד אחד ומיסוי נמוך יחסית המוטל על הכנסות משכירות מצד אחר, והיא שייקרה את הנדל"ן למגורים עבור משקי הבית הצעירים ודחקה אותם לשוק השכירות. לדברי גרובר, ניתן ורצוי למסות את ההכנסה משכירות בדומה למקורות הכנסה אחרים, ובכך להוריד את הביקוש לנדל"ן למגורים כנכס השקעה.

סקרים שנערכו בקרב חברות בנייה מצביעים על היעדר קרקעות פנויות לבנייה ועל עיכובים בהיתרי הבנייה כשני המחסומים העיקריים המובילים לקיפאון בהיצע הדירות, המעודד בתורו עלייה במחירי הדיור. התרשים השלישי מציג את משך ההליכים הנדרשים כדי להשיג היתר בנייה למגורים בישראל. בסך הכל התהליך נמשך 13 שנה בממוצע, ומתוכן הבנייה עצמה אורכת רק שנתיים, והשאר מוקדש לנהלים ביורוקרטיים. השלבים הארוכים ביותר הם קבלת אישור מהוועדה המחוזית (5 שנים בממוצע) ומהוועדה המקומית (3 שנים בממוצע). לעומת זאת, הזמן הנדרש כדי להשיג אישור בנייה ברוב מדינות האיחוד האירופי עומד על 8 עד 12 שבועות בלבד. שני הצעדים הממושכים ביותר בתהליך קבלת אישורה של הוועדה המחוזית הם עמידה בתנאי הגשת הבקשה ועמידה בתנאי הרישוי, ולעתים קרובות הם מתעכבים לזמן רב עקב התנגדותם של בעלי עניין לתכניות הבנייה ועקב תשתית בלתי הולמת לצורך תמיכה בבנייה המוצעת.

כפי שצוין לעיל, שחרור מועט מדי של קרקעות לבנייה מצד המדינה ותהליך תכנון ריכוזי ביותר מעכבים את הרחבת היצע הדירות. כדי לטפל בבעיה זו מציע גרובר כי המדינה תוותר על שליטתה בקרקע לטובת הרשויות המקומיות, שעשויות לקדם את הבנייה בקצב מהיר יותר, ותשמור רק על אזורים החשובים להגנה על איכות הסביבה או נדרשים לצורך הקמתה של תשתית לאומית בעתיד. כדי להאיץ את תהליך מתן ההיתרים, יש לתת לרשויות המקומיות – ולא לממשלה – את השליטה על כל היבטי פיתוח הקרקע. היבטים אלו כוללים את הסמכות לאשר פרויקטים בתחום הפיתוח, את האחריות להקים את התשתית הנדרשת – וגם את ההכנסה הנובעת מהפיתוח. ריכוזם של ההיבטים הללו ברמה המקומית יבטל את ניגוד האינטרסים הקיים כיום (ואת העיכוב בפרויקטים הנובע ממנו) בין הגורם המעוניין לבנות ובין הרשויות המקומיות, שעבורן הבנייה כרוכה בעלויות משמעותיות בשל הצורך בתשתיות תומכות אך יש בצדה תועלת מעטה בלבד. כמו כן, כדי לקדם עיבוי עירוני, מומלץ לאפשר בחוק מכירת בניינים משותפים ברוב מיוחס כחלופה לתכניות פינוי-בינוי או תמ"א 38, כנהוג במקומות רבים בעולם.

מחקרו של גרובר עוסק בבעיית מחירי הדיור, המטרידה מאוד את הישראלים בשנים האחרונות. כיום משפחות ישראליות צעירות שהכנסותיהן נמוכות נאלצות לבחור בין נטילת משכנתה גדולה יותר ובין תשלום שכר דירה גבוה יותר ודחייה נוספת של תקוותיהן לבעלות על דירה. לדברי גרובר, קיימים פתרונות מדיניות המטפלים בצד הביקוש ובצד ההיצע גם יחד, ויש ליישמם בחוכמה כדי להבטיח הגנה על המשאבים הסביבתיים, פיתוח של תשתיות מספקות, בנייה איכותית, ואפשרויות דיור שהציבור הישראלי יכול להרשות לעצמו.