ריבית, אינפלציה ומשכנתאות בישראל

באפריל 2022, בעקבות עליית האינפלציה, החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק. כתוצאה מכך חלה עלייה משמעותית בתשלומי המשכנתאות של משקי הבית בישראל. עלייה זו, לצד עליות המחירים ושחיקת השכר הריאלי, מכבידות את הנטל הכלכלי ומעלות את יוקר המחיה.

חוקרי מרכז טאוב ד"ר לביב שאמי, אורי אוברמן ופרופ' בנימין בנטל ערכו במחקר זה ניתוח משולב שבוחן את התחליפיות בין הכבדת הנטל של החזר המשכנתאות הנובעת מהעלאת הריבית ובין ההכבדה שעלולה להיגרם לכלל הציבור, לרבות לנוטלי המשכנתאות, בגין אינפלציה שמקורה בהיעדר מדיניות מרסנת של בנק ישראל.

מסלולי הלוואות לדיור בישראל

שוק המשכנתאות בישראל מציע מגוון מסלולי מימון לרכישת דיור. גובה ההלוואה שאפשר לקבל מוגבל, ונקבע על פי שיעור המימון משווי הנכס ושיעור ההחזר מההכנסה הפנויה של משק הבית. ההחזר החודשי על סכום ההלוואה שנלקח, המורכב מהחזרי קרן ומתשלום בגין הריבית, נקבע בהתאם למאפייני המסלול שנבחר – משכנתה צמודה למדד, לא צמודה או צמודת מט"ח, ריבית קבועה או ריבית משתנה, ותקופת הפירעון. ההחזר החודשי יכול להיות מושפע משינויים בסביבה הכלכלית – שער הריבית ושיעור האינפלציה – למעט במקרים של הלוואות לא צמודות בריבית קבועה או הלוואות לא צמודות בריבית משתנה שאינן בחלון שינוי הריבית.

במהלך שנת 2022 העלה בנק ישראל את הריבית ב-2.9 נקודות אחוז, ועד יולי 2023 הוא העלה אותה בעוד 1.5 נקודות אחוז. במקביל, האינפלציה השנתית הגיעה לשיא של 5.4% בינואר 2023. לשני משתנים אלו יש השפעה מכרעת על משקי בית הנושאים בהחזרי קרן וריבית בגין משכנתאות שנטלו לצורך רכישת דירותיהם. אף על פי כן, בעוד הדיון בהכבדת הנטל הכלכלי כתוצאה מהחלטות הריבית של בנק ישראל נרחב מאוד, הדיון בהשפעת האינפלציה על נוטלי המשכנתאות בפרט ועל הצרכנים במשק בכלל מצומצם בהרבה. הכללתו של היבט זה בדיון חשובה מאוד, שכן תכליתן העיקרית של העלאות הריבית של בנק ישראל היא לרסן את האינפלציה ולהחזירה ליעד שקבעה הממשלה, 1%–3% בשנה.

לצורך המחקר הבחינו החוקרים בין מסלולי המשכנתאות השונים ובחנו את רגישויותיהן לשינויי הריבית של בנק ישראל מחד גיסא ולאינפלציה מאידך גיסא. כדי להמחיש את הרגישויות האלה הם הניחו שני תרחישים היפותטיים וניתחו את ההשפעה של כל אחד מהם על נטל ההחזר החודשי בהתבסס על נתוני אוקטובר 2022. בתרחיש אחד בנק ישראל לא מעלה את הריבית והאינפלציה נשארת גבוהה, בשיעור שנתי של 5.3%, ובתרחיש השני בנק ישראל מעלה את הריבית בנקודת אחוז, וכתוצאה מהעלאה זו האינפלציה יורדת לשיעור שנתי של 2.9% (בהתאם לתחזיות של אותו זמן).

מניתוח התוצאות עולה כי לפי התרחיש הראשון (אין העלאת ריבית והאינפלציה נשארת גבוהה) התוספת להחזרים החודשיים של כלל נוטלי המשכנתאות מסתכמת בכ-54 מיליון ש"ח. בתרחיש השני (העלאת ריבית של נקודת אחוז וירידה של האינפלציה ל-2.9%) סך העלייה בנטל ההחזרים באותו חודש נאמד בכ-141 מיליון ש"ח (נפגעו רק המשכנתאות שהריבית עליהן התעדכנה בחודש זה). לפיכך נראה כי העלאת הריבית פוגעת בנוטלי המשכנתאות ב-87 מיליון ש"ח.

עם זאת, כאשר מביאים בחשבון גם את השפעתה הכללית של האינפלציה על משקי הבית (מעבר להשפעה על המשכנתה) מתקבלת תמונה שונה. ההוצאה הממוצעת על צריכה של משק בית בישראל היא כ-16 אלף ש"ח בחודש. על פי אומדני המחקר, ירידה של אחוז במדד המחירים לצרכן מורידה את עלות הצריכה (בערכים נומינליים) בחצי אחוז. לפיכך, הורדת האינפלציה מ-5.3% ל-2.9% תוביל להפחתת ההוצאה הממוצעת על צריכה ב-192 ש"ח לחודש, ובסך הכול ב-518 מיליון ש"ח לחודש עבור כלל משקי הבית. עבור ציבור נוטלי המשכנתאות, שהם כ-40% ממשקי הבית בישראל, מדובר בחיסכון של כ-208 מיליון ש"ח – לעומת הנזק הכספי שהוזכר לעיל של 87 מיליון ש"ח בגין העלייה בהחזרי המשכנתאות כתוצאה מהעלאה הריבית.

לסיכום, מן ההדגמה שנעשתה במחקר זה עולה כי נזקי האינפלציה עולים בהרבה על אלה שנגרמים עקב העלאת הריבית. לאורך זמן צפוי שמדיניות הריבית של בנק ישראל תצליח להחזיר את האינפלציה לתחומי היעד שלה, וכאשר היעד הזה יושג יוכל הבנק להוריד גם את שיעורי הריבית לרמות נמוכות יותר.