מחקר חדש של מרכז טאוב בוחן את השתנות דפוסי הדיור בקרב אוכלוסייה קבועה שנדגמה מספר פעמים לאורך השנים 2013–2022, במסגרת סקר האורך של הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). החוקרים פרופ' בנימין בנטל וד"ר לביב שאמי התמקדו במחקרם בשלוש אופנויות דיור עיקריות: בעלות על דירה, מגורים בשכירות ומגורים בדירה בבעלות קרובי משפחה. המחקר מצביע על עלייה איטית בשיעור משקי הבית הגרים בדירה בבעלותם, ובהתאם על ירידה מקבילה בשיעור משקי הבית הגרים בשכירות ובדירות של קרובי משפחה. מגמות אלו מאפיינות את כלל האוכלוסייה אך יש הבדלים ניכרים בין קבוצות אוכלוסייה, בעיקר על פי הכנסה וגודל משק הבית.
נצפתה עלייה בשיעורי הבעלות על דירה בישראל, בייחוד בחברה הערבית
כצפוי, בהינתן שמדובר באוכלוסייה קבועה אשר נבדקה לאורך השנים מספר פעמים, המחקר מצא שבקרב משקי הבית שנדגמו, שיעורם של אלה שמתגוררים בדירה בבעלותם עלה בהדרגה אך בעקביות מכ-62% בשנת 2013 ל-69% בשנת 2022. מגמה זו לוותה בירידה מקבילה בשיעור השוכרים ובשיעור המתגוררים בדירות השייכות לקרובי משפחה. מגמות אלה מתיישבות עם הגידול הטבעי במספר הנפשות והעלייה בהכנסה של משקי הבית.
שינוי משמעותי במיוחד נרשם בחברה הערבית. בתוך עשור זינק שיעור הבעלות על דירות בקרב משקי הבית שנסקרו מהמגזר הערבי ב-19 נקודות אחוז, מ-60% בשנת 2013 – שיעור נמוך במקצת מזה שאפיין את משקי הבית היהודיים, ל-79% ב-2022 – שיעור הגבוה ב-10 נקודות אחוז מזה שבקרב משקי הבית היהודיים. במקביל צנח בתקופה זו שיעור המגורים בדירת קרובי משפחה, מ-18% ל-7% בלבד. ייתכן שתהליך זה משקף שינוי תרבותי וכלכלי בחברה הערבית, של מעבר ממודל מגורים מסורתי בדירה של קרוב משפחה למגורים בדירה בבעלות משק הבית.
אופנויות הדיור בקרב ישראלים עקביות לאורך שנים
לצד השינוי בבעלות על דירה המתרחש לאורך זמן, נתוני הסקר מצביעים על עקביות רבה בבחירת אופנויות הדיור. בממוצע שנתי, כ-98% מבעלי הדירות וכ-92% מהשוכרים נשארים באותו סטטוס מגורים בשנה שלאחר מכן. כ-62% ממשקי הבית שדיווחו כי הם מתגוררים בדירה בבעלות קרוב משפחה המשיכו לגור בדירה כזאת גם בשנת הסקר העוקבת. גם כאשר משקי הבית עוברים דירה ומשנים את כתובתם, הקשר למסלול המוכר נותר חזק — 71% מבעלי הדירות שעוברים לנכס אחר בבעלותם וכ-69% מהשוכרים עוברים להתגורר בדירה שכורה אחרת. לעומת זאת, רק 9% ממשקי הבית שהתגוררו בדירה בבעלות קרוב משפחה אשר שינו את כתובת המגורים, עברו לדירה אחרת הנמצאת גם היא בבעלות קרוב משפחה. כ-51% מתוך משקי בית אלו ואשר שינו את כתובתם עברו לגור בשכירות.
הסתברויות המעבר בין אופנויות דיור, 2018–2021/2022
ניכרת עלייה במשקל משקי הבית מהעשירונים הנמוכים והבינוניים בשוק השכירות
אחד הממצאים הבולטים במחקר נוגע לקשר בין המאפיינים הדמוגרפיים של משקי הבית לאופנות הדיור שהם בוחרים. הנתונים מראים כי לגודל משק הבית יש קשר מובהק לאופנות הדיור. לאורך העשור הנבדק חלקם של משקי הבית שבהם נפש אחת באוכלוסיית הסקר נותר קבוע – 21%. חלקם של משקי בית אלו בקרב בעלי הדירות נותר גם הוא קבוע ונמוך מחלקם באוכלוסיית הסקר – 15%. בקרב השוכרים, לעומת זאת, למשקי בית עם נפש אחת יש ייצוג יתר ניכר באוכלוסיית הסקר, ושיעורם אף גדל במהלך העשור מ-32% ל-38%. בניגוד למשקי בית אלה, חלקם של הֶרכֵּבים אחרים של משקי בית בקרב בעלי דירות באוכלוסיית הסקר משקפים את חלקם באוכלוסייה.
גורם מרכזי נוסף הוא גילו של ראש משק הבית. בשנת 2013 היה ייצוג חסר ניכר של בעלי דירות בקרב משקי הבית הצעירים בגילי 20–30, אך עם התבגרותם של משקי הבית הצטמצם מאוד ייצוג החסר של קבוצות הגיל הללו בקרב בעלי הדירות. לעומת זאת, ייצוג היתר של משקי הבית בקבוצות הגיל 31–50 בקרב השוכרים, ועוד יותר בקרב מי שמתגוררים בדירה של קרוב משפחה, נותר בעינו. ממצא זה מצביע על נטייתם של הגרים בדירות בבעלות קרוב משפחה להישאר באופנת דיור זו.
ככלל, לרמת ההכנסה אין השפעה מהותית על שיעורי הבעלות על דירה. עם זאת, בקרב האוכלוסייה היהודית קיים קשר חיובי מסוים בין הכנסה לשיעור הבעלות, המתחזק מעט על פני שנות הסקר. לעומת זאת, בקרב האוכלוסייה הערבית לא נמצא קשר כזה, ושיעורי הבעלות דומים בכל רמות ההכנסה.
בשוק השכירות נרשמה עלייה במשקל משקי הבית מהעשירונים הנמוכים והבינוניים בשתי האוכלוסיות בשנים 2021–2022 בהשוואה ל-2014, ככל הנראה בשל עליית מחירי הדירות.
מגורים בדירות של קרובי משפחה אפיינו בשנת 2014 בעיקר את עשירוני ההכנסה הנמוכים, בפרט באוכלוסייה הערבית, אך עם השנים, בקרב הערבים נעלם הקשר בין הכנסה למגורים בדירת קרוב משפחה, בעוד אצל היהודים דווקא גדל חלקם של משקי הבית בעלי ההכנסה הנמוכה בקרב הגרים בדירת קרוב משפחה.
ישראלים מחזיקים בדירתם כ-15 שנה בממוצע
משך השהות הממוצע בדירה אחת הוא כ-14.5 שנים, והחציון עומד על כ-14.6 שנים. נתונים אלו הם אומדני חסר, שכן הסקר אמנם מתעד את מועד רכישת הדירה אך מועד העזיבה ידוע רק לגבי משקי בית שדיווחו על שינוי כתובתם בין גל אחד של הסקר לגל העוקב.
השוואה בין-לאומית: ישראל דומה יותר למדינות האנגלוסקסיות ופחות למערב אירופה ולמזרחה
בהשוואה בין-לאומית ניתן לראות כי בארצות הברית עמד משך השהות הממוצע בדירה בבעלות בשנת 2022 על 12.3 שנים, נמוך מהשיא של 13.4 שנים שנרשם בשנת 2020. ערים יקרות במיוחד, כמו לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו, מאופיינות במשכי שהות ארוכים יותר, העולים על 16 שנים בממוצע. באנגליה, לעומת זאת, משך השהות הממוצע של בעלי בתים בנכסיהם עמד בשנים 2019–2022 על כ-10 שנים בממוצע ובשנים 2015–2018 על כ-9 שנים בממוצע, ככל הנראה על רקע לחצים בשוק המשכנתאות.
המחקר מראה ששיעורי הבעלות על דירות בישראל אינם חריגים ביחס לעולם. לפי סקרי חתך, בשנת 2023 היה שיעור הבעלות בישראל (כ-71%) דומה מאוד לממוצע במדינות ה- OECDוקרוב לנתונים המדווחים במדינות אנגלוסקסיות דוגמת ארה"ב (כ-66%), קנדה (כ-70%) ובריטניה (כ-68%). לעומת זאת, ישראל נבדלת ממדינות שונות במערב אירופה ובמרכזה, שבהן המגורים בשכירות דומיננטיים בהרבה בשל הפיקוח על מחירי השכירות. כך למשל, בגרמניה כ-55% מהאוכלוסייה מתגוררת בשכירות ושיעור הבעלות עומד על כ-41% בלבד, ובאוסטריה שיעור השכירות הוא כ-47%, לעומת שיעור בעלות של כ-45%. כפי שעולה מהמחקר, מודל המגורים בדירות השייכות לקרובי משפחה הוא מאפיין ייחודי לישראל, אם כי כאמור, בקרב אוכלוסיית הסקר המגורים במודל זה נמצאים במגמת ירידה.
פרופ' בנימין בנטל, חוקר ראשי וראש תוכנית מדיניות הכלכלה במרכז טאוב: "ממצאי המחקר מראים שמבנה שוק הדיור הישראלי, מבחינת היחס בין בעלות על דירה לשכירות, דומה לממוצע במדינות ה-OECD. עם זאת, במדינות שבהן יש פיקוח הדוק על שוק השכירות שיעורי השכירות גבוהים הרבה יותר. בישראל נראה שלמרות מחירי הדירות הגבוהים משקי בית רבים עדיין מעדיפים להתאמץ ולרכוש דירה, ככל הנראה משום שבעלות על דירה מקנה תחושת ביטחון ויציבות כלכלית ואישית. לאור כל זאת חשוב להשקיע בתכנון מדיניות שתתמקד הן בהורדת מחירי הדירות והן בביסוס שוק יציב של שכירות ארוכת טווח".
ד"ר לביב שאמי, חוקר בכיר במרכז טאוב: "המחקר חושף שתי מגמות משמעותיות שנוגעות לשוק הדיור בישראל. מצד אחד, משקי בית נוטים לשמר את אופנות הדיור שלהם לאורך זמן. מנגד בולט השינוי בחברה הערבית, שבה חל תהליך מואץ של רכישת דירות לצד ירידה חדה במגורים בדירות השייכות לקרובי משפחה. מדובר בשינוי מהותי, שכן הוא מאפשר למשקי הבית הללו למנף את בעלותם על הנכס לטובת השקעות בהון פיזי ואנושי".
מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל הוא מוסד מחקר עצמאי ובלתי מפלגתי העוסק בנושאי כלכלה וחברה. המרכז מספק לקובעי המדיניות ולציבור מחקרים ונתונים בכמה מהסוגיות החשובות ביותר שישראל מתמודדת עימן בתחומי החינוך, הבריאות, הרווחה, שוק העבודה והמדיניות הכלכלית, כדי להשפיע על תהליכי קבלת ההחלטות בישראל ולשפר את רווחת כל תושבי המדינה.
לפרטים נוספים ולתיאום ריאיון נא לפנות להדר הורן, ממלאת מקום דוברת מרכז טאוב: 050-6207943